土地や建物を賃貸しているオーナー様から「立退料を払えば借主に出ていってもらえるのでしょうか？」というご質問を受けるケースがよくあります。
法律上、立退料を払えば借主を退去させられるわけではありません。
立退料はあくまで「正当事由を補完する事情」であり、立退料の支払いのみによって退去請求できる法的根拠はないからです。
ただし当事者同士で交渉し、借主が応じるなら立退料を払って退去してもらえる可能性があります。
今回は、賃貸物件から立ち退きを求める際の「立退料」の意味や効果的に借主を退去させる方法について、弁護士が解説します。
1.借地借家契約を終わらせるには正当事由が必要
土地や建物を貸し出している場合、地主や大家が土地や建物を取り戻すのは容易ではありません。
法律上、土地や建物の借主は非常に強く保護されるためです。
契約期間がもうけられている場合、期間中は基本的に解約できません。
契約期間が終了しても更新されるのが原則で、更新を拒否するには「正当事由」が必要です。
正当事由の有無は非常に厳しく判断されるため、地主や大家が単に「自分で使いたい」というだけでは認められない可能性が高いといえます。
正当事由が認められやすい具体的な状況
- 建物が老朽化していてこのまま放置すると倒壊や崩落などの具体的な危険が生じている場合
- 借主がほとんど物件を使用しておらず、貸主側に利用すべき重大な事情がある場合
上記のような状況であれば、正当事由が認められやすいでしょう。
2.立退料とは
貸主側の都合で土地や建物の賃貸借契約を終了させたいときには、貸主が借主へ立退料を支払うケースが多数です。裁判になった場合にも、立退料の支払いと引き換えに賃貸借契約の終了を認めるものが少なくありません。
立退料とは、賃貸借契約を終わらせる際に貸主が借主へ支払う補償金のようなお金です。
賃貸借契約が終了すると、借主には引越し費用や新居を借りる費用などがかかって負担が生じるでしょう。そこで貸主がそうした損失補填を含めて立退料を支払い、正当事由を補完する事情とするのです。
3.立退料を払えば退去させられる？
ここで勘違いしてはならないのは、「立退料は正当事由を補完する事情」という点です。
「正当事由が一応あるけれども補完する必要がある場合」に立退料を払って退去させることはできますが、「正当事由が初めから無い」なら立退料を払っても退去は認められません。
「立退料さえ払えば物件から出ていってもらえる」わけではないので、間違えないようにしましょう。
4.当事者同士で交渉すれば退去させられる
土地や建物から借主を退去させたいとき、立退料を払っても出ていってもらえないならあきらめるしかないのでしょうか？
そういうわけではありません。立退料の位置づけが問題となるのは、あくまで裁判になった場合です。当事者間で合意解約ができれば、正当事由の有無を検討しなくても物件から退去してもらえます。
たとえば物件を自分で使いたいとき、借主に契約終了の話を持ちかけて、相手が納得したら建物を明け渡してもらえます。
交渉の際には、相手の納得する価額の立退料を支払えば、スムーズに出ていってもらいやすくなるでしょう。
5.立退き交渉を弁護士に依頼するメリット
貸地や貸し物件の立退き交渉は、地主や大家が自分で行うより弁護士へ依頼する方が効果的です。当事者同士で直接話し合うと、どうしても感情的になってこじれてしまいがちだからです。いったん相手との仲が悪化すると、合意解約ができなくなって訴訟が必要となるケースも少なくありません。そうなったら厳格な正当事由がないと退去の実現が困難となり、時間も労力も費用もかかってしまいます。
はじめから弁護士に任せてスムーズに立退きを実現しましょう。
千葉県にて賃借人に物件からの退去を求めたい地主や大家の方がおられましたら、お気軽にご相談ください。
