マンションや戸建て経営を行っている方は「定期借家契約」にするとメリットを得られることがあります。
定期借家契約には普通借家契約とは異なる取り扱いが認められています。
今回は定期借家契約とはなにか、メリットやデメリット、設定方法をお伝えします。
アパートやマンション、戸建て物件を賃貸している方はぜひ参考にしてみてください。
1.定期借家契約とは
定期借家契約とは、期間が満了したときに更新せず必ず終了する建物の賃貸借契約です。
一般的な普通建物賃貸借契約の場合、期間が満了すると原則的に更新されます。大家側からの更新拒絶は正当事由がないと認められません。
一方定期借家契約の場合、期間が満了すると更新拒絶するまでもなく契約が終了します。
期間がすぎれば確実に物件を取り戻せるので、将来自分で物件を使いたい方にとってはメリットが大きな契約形態となるでしょう。
2．定期借家契約のメリット
定期借家契約には以下のようなメリットがあります。
2-1．期間が満了すると立退料なしに物件を取り戻せる
一般的な賃貸借契約の場合、期間が満了しても大家は物件を取り戻せません。
自分で使いたいと思っても自由にならないリスクがあります。
定期借家契約なら必ず物件を取り戻せますし、契約終了のために借主へ立退料を払う必要もありません。
2-2.賃料不減額特約をつけられる
普通借家契約の場合、賃料不減額特約は無効とされます。特約を定めても借主は大家に対し、賃料の減額を請求できます。
一方で定期借家契約の場合には賃料不減額特約もつけられます。
2-3.短期間の設定が可能
普通賃貸借契約では1年以下の短期に設定できません。定期借家契約であれば1年未満の短期の設定も可能です。
3．定期借家契約のデメリット
定期借家契約には以下のようなデメリットもあります。
3-1.賃料が相場より低くなるケースが多い
一般的に定期借家契約の場合、賃料は普通借家契約のケースより低くなります。時期が来たら必ず返さねばならず、借主に不利になるためです。
3-2.更新ができない
定期借家契約は更新ができません。期間満了時に継続したい場合、あらためて契約手続きをやり直す必要があります。
3-3.手続きが面倒
定期借家契約をするには必ず書面が必要です。契約書を作成しなければならないだけではなく、定期借家契約であることを説明してその旨の書面も交付しなければなりません。
4．定期借家契約が適している人
以下のような状況であれば定期借家契約を検討する価値があります。
- 一時的に使用していない物件がある
- 今は利用していないが、近年中に自己使用したり親族に使わせたりする予定の物件がある
- 将来のことはわからないが、とりあえず短期間だけ賃貸してみたい
- 賃料は相場よりも多少下がってかまわない（ローンに余裕のあるケースなど）
5.定期借家契約の締結方法
定期借家契約を締結する際、普通借家契約とは異なる手続きを取らねばなりません。
まず「契約書」の作成が必須です。口頭で定期借家契約についての合意をしても、効果は発生しません。普通借家契約扱いとなり更新拒絶できなくなってしまうので注意しましょう。
また定期借家契約時においては借主へと「契約更新がないこと」を説明し、そのことを記載した書面を交付しなければなりません。
なお定期借家契約における契約書等の書類を公正証書にする必要はありません。自分たちで作成した契約書や説明書も有効です。これらの書類は電子データによって送信することも可能とされています。
6．不動産経営はお気軽に弁護士までご相談ください
千葉の秋山慎太郎総合法律事務所では不動産オーナー様へのサポートに積極的に取り組んでいます。定期借家契約に関心のある方、普通借家契約との違いを知りたい方など、不動産経営者様はお気軽にご相談ください。
