いったんは地代や建物の賃料を定めても、経済事情が変わって不相当に低くなってしまうケースが少なくありません。特に契約期間が長くなると、昔に定めた地代額は現在の相場と比べて極めて低額になっている事例が多数あります。
地代や家賃が低すぎる場合、地主や大家の方から借主へ「賃料増額請求」する権利が認められます。
今回は賃料増額請求が認められる要件や手続きの進め方について、弁護士が解説します。
賃料増額請求とは
賃料増額請求とは、地主や大家が借主に対し、賃料の増額を求めることです。
借地借家法により、一定の条件を満たせば地主にも大家にも賃料増額請求権が認められます。
貸主に賃料増額請求権が認められるのは、いったん地代や家賃を定めても、契約期間中に税額が上がったり景気の変動が起こったりして不相当になってしまうケースが多いためです。
特に長期にわたって賃貸借契約を継続している場合、昔に設定した賃料額が今の相場と比べて安すぎる状態になっている事例が多数みられます。
地代についての規定
借地借家法第11条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
家賃についての規定
借地借家法第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
現在の賃料に納得できなければ、増額できないか検討してみましょう。
賃料増額請求が認められる要件
地主や大家側が「家賃が低すぎる」と考えても、常に賃料増額請求が認められるものではありません。借地借家法の条文によると、基本的に以下のような条件にあてはまれば増額請求が認められる可能性があります。
- 固定資産税などの公租公課の負担が増えた
- 土地や建物の価格が上昇したなど、経済事情が変動した
- 近傍同種の土地や建物の賃料に比較して不相当に低額
ただし上記3つの事情は例示であり、すべてではありません。実際に裁判になると、上記以外にもさまざまな事情を総合考慮して相当な賃料が定められます。つまり、賃料を設定した当初とは事情が変わって現行の賃料が低額すぎる状態となり、当事者の公平に反する状態となっていれば増額請求が認められると理解しましょう。
賃料不増額特約がついている場合
賃貸借契約の締結時において、貸主と借主の間で賃料不増額特約をつけている場合があります。
賃料不増額特約とは、「大家（地主）の側から賃料の増額を求めない」とする特約です。
賃料不増額特約がついていると、貸主側からの賃料増額請求ができません（借主側からの賃料減額請求は可能です）。
「賃料が低いので増額してもらいたい」と考えたら、まずは契約書をみて「賃料不増額特約」の規定がないか、確認しましょう。
賃料増額請求は弁護士へご依頼ください
大家が直接借主へ賃料の増額を求めると、借主が拒否してトラブルになってしまうケースが少なくありません。弁護士が間に入って話を進める方がスムーズに増額の合意に至りやすいものです。
千葉県でも古くからの賃貸借契約で設定された賃料が低すぎる状態になっている事例が少なくありません。「賃料を増額してほしい」とお考えの大家さまがいらっしゃいましたら、お気軽に弁護士までご相談ください。
