不動産の売買トラブルでお困りの方へ

不動産売買の場面では、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。対応に困られた場合には、弁護士までご相談ください。

1．不動産の「瑕疵」のトラブル

不動産を購入すると「瑕疵」が発見されるケースがあります。

瑕疵とは「傷」のことです。不動産の瑕疵には、物理的な瑕疵と心理的な瑕疵、法律的な瑕疵があります。

物理的な瑕疵とは、たとえばシロアリが巣くっているとか、雨漏りがするなど不動産が抱える問題です。心理的な瑕疵とは、以前に居住していた住人が自殺したとか殺人が起こったなどの心理的抵抗を引き起こす問題です。法律的な瑕疵とは、建築制限や条例による分筆制限などの問題です。

不動産に隠れた瑕疵がある場合には、売主に「瑕疵担保責任」が発生します。

具体的には、売主は買主に対して損害賠償をしなければなりません。また瑕疵によって家を購入した目的を達成できない場合には、買主は契約を解除できます。

ただし瑕疵担保責任が発生するためには、瑕疵が「隠れている」必要があるので、買主が事情を知って購入した場合には瑕疵担保責任の追及はできません。

不動産売買の場面では、瑕疵担保責任を追及できないことも多々あるので注意が必要です。

個人が売主となる中古物件の場合には、「瑕疵担保免責特約」がついていることが通常だからです。すると、買主は物件に傷を発見しても売主の責任を追及できません。

ただし、売主が瑕疵を知っていた場合には瑕疵担保免責特約の効果が認められません。たとえば物件の購入直後から雨漏りしていた場合などには、売主は瑕疵の存在に気づいていた可能性が高いので、瑕疵担保責任を追及できることもあります。

不動産の売買契約を締結した後、手付による解約を希望する場合があります。

手付解約を利用すると、買主は手付金を支払った後引き渡しまでの間、手付金を放棄することによって解約でき、売主は手付金を倍返しすることで解約できるはずです。

しかし実際には、買主が手付を放棄して解約しようとすると、売主が既に「履行の着手」していることを理由に解約を認めないのでトラブルになるケースがあります。

また、手付金を放棄して解約できると思っていたら、違約金を請求されるトラブルも起こります。

このようなトラブルが起こったら、相手がどのような形で「履行着手」したというのか、また違約金が発生する根拠があるのかなど検討して対応する必要があります。

不動産は、人生の中でも非常に大きな買い物で、失敗するとダメージも大きくなります。トラブルになりそうと感じたら、大事になる前に弁護士までご相談ください。