賃料を滞納して支払いに応じない賃借人に建物を明け渡してもらいたい場合、どのような流れで進めるのでしょうか？
以下では、建物明渡請求の流れをご説明します。
1．ご相談
まずは、現状を示す資料を持参して、弁護士にご相談下さい。
ご相談の際には賃貸借契約書、入金の記録、物件の全部事項証明書や固定資産税評価証明書、これまでの相手方とのやり取りの記録等、お持ちいただけますと幸いです。
ご予約やご不明点は、お電話やメールでお問い合わせ下さい。
2．占有移転禁止の仮処分
弁護士に建物明渡請求をご依頼いただけましたら、相手に対して具体的なアクションをとる前に、占有移転禁止の仮処分を申し立てる場合もあります。これにより、相手が第三者に建物の占有を移すことによって建物明け渡しを免れることができなくなります。
3．賃料請求と解除通知
占有移転の仮処分をしたら、賃借人に対して未払いになっている賃料の一括払いを請求します。このとき、相当期間内に支払いがない場合には、自動的に（新たな催告なしに）賃貸借契約を解除するという内容も通知します。
これらの未払い賃料と解除の通知を送るときには、証拠を残すために「内容証明郵便」を使います。
内容証明郵便に記載した期間を経過しても相手から入金がない場合、賃貸借契約は自動的に解除されます。
4．明け渡し請求通知
契約解除の効果が発生したら、再度賃借人に連絡を入れて、任意の明け渡しを請求します。
賃借人が明渡しに応じたら、退去を実現できます。
5．未払い賃料請求と建物明け渡し請求訴訟
相手が任意に出ていかない場合には、未払い賃料の支払いと建物の明渡しを求めて訴訟を起こす必要があります。同時に明渡しまでの賃料相当損害金も請求します。
訴訟では、賃貸借契約の内容や相手が長期にわたって賃料を支払っていない事実、すでに契約を解除している事実などを主張立証します。すると裁判所が賃借人に対し、未払い家賃と契約解除後明け渡し時までの賃料相当損害金の支払い、建物の明け渡し命令を出してくれます。
6．建物明け渡しの強制執行
判決が出たら、再度賃借人に対し、任意で判決に従って建物を明け渡すように求めます。
相手が出ていかない場合には、判決書を使って強制的に建物を明け渡させる必要があります。このとき利用する手続きは、建物明渡しの強制執行です。
強制執行をするときには、判決書と判決確定証明書、送達証明書、執行文を取得して裁判所の執行官へ申立をします。
申立をすると、執行官や執行補助者（業者）と共に現地に行き、明け渡し断行の予告を行います。その後予定された日にちまでに相手が退去しなければ、強制的に建物から退去させることが可能です。
建物内に賃借人が残した荷物があっても、合法的な方法で処分することができます。
不動産オーナーにとって、賃料を支払わない賃借人が居座ると次の賃借人に貸すこともできず、どんどん損失が膨らみます。建物明渡請求によって損失を小さく抑えるため、お早めに弁護士までご相談下さい。
