建物を賃貸している場合、大家の都合で自由に解約できません。契約期間が終了しても継続するのが前提となり、更新を拒絶するにも厳しい「正当事由」の要件を満たす必要があります。
ただし賃借人に債務不履行があれば、大家側から一方的に賃貸借契約の解除ができる場合があります。
今回は賃貸借契約を債務不履行解除できるパターンをご紹介しますので、不良な賃借人にお悩みの不動産オーナー様はぜひ参考にしてみてください。
1.債務不履行解除とは
契約終了の正当事由がなくても、借主側に債務不履行があれば大家側から解除できるケースが多々あります。
債務不履行とは、契約上の義務を果たさないことです。
賃貸借契約は当事者同士の信頼関係にもとづいた契約であり、簡単には解除が認められません。ただし信頼関係を破壊するほどの背信的行為があれば、大家の側から契約を解除できるのです。
以下では借主の債務不履行により、大家側から賃貸借契約を解除できるパターンについてみていきましょう。
2.賃料を滞納された
賃料不払いは、借主における債務不履行の典型的なケースです。
賃貸借契約において、借主が賃料を払うのは契約の根幹となる重要な義務であり、賃料を払わないなら「債務不履行」と言わざるを得ません。
ただし、賃貸借契約は当事者同士の強い信頼関係にもとづいた契約であり、1か月分の賃料を滞納したからといって背信的行為とまではいえません。最低3か月分以上は滞納しなければ、解除は難しいと考えましょう。
また物件に欠陥があったり壊れたりしているにもかかわらず賃貸人が修繕しない場合など、借主側に「賃料を払わない正当な事情」があると、賃料が払われていなくても解除できない場合があります。
3.無断で転貸、譲渡された
2つ目は、借主が貸主に無断で物件を第三者へ転貸した場合や賃借権を譲渡したケースです。
賃貸借契約において、「借主が誰か」は非常に重要なポイントです。利用者を信頼しているからこそ貸主は物件を貸しつけるものだからです。
よって民法においても、不動産の賃借人は賃貸人の承諾を得ない限り、賃借権を譲渡したり転貸したりしてはならない、と規定されています（民法612条）。
それにもかかわらず大家に無断で第三者へ転貸したり賃借権を譲渡したりすると、大家に対する背信的行為となって信頼関係を破壊してしまうでしょう。
そこで無断転貸や賃借権の譲渡が行われた場合には、大家は債務不履行にもとづいて賃貸借契約を解除し、相手へ退去を請求できます。
ただし賃借人と転貸人が実質的に同一でどちらが利用しても物件の使用状況に変わりない場合など、一定のケースでは無断で転貸しても債務不履行とならないことがあります。
4.定められた用法を守らない
不動産を賃貸するときには、一定の用法を定めるものです。
たとえば居住用物件であれば店舗や事業所としての利用ができません。
ペット禁止物件であればペットを飼育すると契約違反となりますし、楽器を禁止する物件であれば楽器演奏が契約違反、学生の単身マンションであれば同居人と一緒に住むと契約違反となるでしょう。
このように、定められた用法に反する使用方法をすると、賃借人の債務不履行となります。
ただし賃貸借契約は当事者同士の強い信頼関係にもとづくものであり、軽い用法違反があったからといってすべてのケースで解除できるとは限りません。
軽微な用法違反の場合、解除が認められない可能性もあります。
5.債務不履行解除の手続きは弁護士へ相談を
大家が自己判断で債務不履行解除通知を送ると、借主が納得せずにトラブルになるケースが少なくありません。いったんもめると裁判が必要となり、トラブルも拡大してしまいがちです。
スムーズに解除を成功させるには弁護士に解除通知の作成や発送、その後の交渉を任せるのが得策といえるでしょう。
千葉県で賃貸借契約の債務不履行解除を検討している不動産オーナー様がおられましたら解除が認められそうかどうか弁護士がアドバイスいたします。お気軽にご相談ください。
