離婚する場合や家のローン支払いが苦しい場合などには、ローンの残っている家の売却を検討するケースが少なくありません。
家をスムーズに売れるかどうかは「オーバーローン」か「アンダーローン」かで大きく異なってきます。
今回はオーバーローンとはどういった状態なのか、調査方法や家を売却する流れについて解説します。居住用だけではなく、投資用の物件でも基本的には同様の考え方となります。
ローン付きの物件を抱えている方は是非参考にしてみてください。
1．オーバーローンとは
オーバーローンとは、残ローン額が家の価値を上回っている状態です。
家を売ってもローンを完済できない状態と考えると良いでしょう。
この場合、名義人であっても家を勝手に売れません。
まずは借入先の金融機関へ相談し、了承をとって売却を進める必要があります。これを「任意売却」といいます。
家の売却金は全額ローンの残債に充てられて、残ったローンは返済しなければなりません。
家の価値が残ローン額を上回る「アンダーローン」の場合とは対応が大きく変わってくるので注意が必要です。
2．オーバーローンかどうかの調べ方
自宅や所有物件がオーバーローンかどうか調べるには、以下のように対応しましょう。
STEP1 残ローン額を把握する
まずは今の残ローン額を把握しましょう。
一般的には借り入れ先の金融機関からローン償還表が送られてきているはずです。滞納がなければそこに書かれている金額が残債の額と考えて良いでしょう。
償還表が手元にない場合や滞納してしまっている場合などには、借入先の金融機関へ問い合わせれば残ローン額が明らかになります。
STEP2 不動産会社へ査定を依頼する
次に家の価値を把握します。
不動産の評価額を簡易的に知りたい場合には、不動産会社へ簡易査定を依頼しましょう。
自宅への訪問を受ける訪問査定と資料のみで査定する机上査定がありますが、訪問査定の方が金額は正確になります。
また依頼する不動産会社によって大きく金額が変わるケースも多いので、3～5社くらいに査定依頼を出して平均値をとる方法がおすすめです。
STEP3 差し引き計算する
残ローン額と家の評価額が明らかになったら、差し引き計算しましょう。
「家の評価額-残ローン額」
この数字がプラスになればアンダーローン、マイナスになったらオーバーローンです。
たとえば家の評価額が2000万円、残ローン額が2400万円の場合、-400万円となるのでオーバーローン物件となります。
3．任意売却の流れ
ローン額が家の評価額を上回るオーバーローン物件であっても売却は可能です。
オーバーローン不動産を売る方法を「任意売却」といいます。
以下では任意売却の流れをご説明します。
STEP1 金融機関に打診する
まずはローン借入先の金融機関へ任意売却の打診をしましょう。
このとき、不動産会社による査定書を提示する必要があります。
媒介契約を締結しようとしている不動産会社の査定書を示すと良いでしょう。
STEP2 不動産会社と媒介契約を締結する
金融機関から任意売却の許可が出たら、不動産会社と媒介契約を締結します。
売出し価額や広告方法などについては不動産会社と相談して決めましょう。
STEP3 売り出して売却活動をする
不動産を売り出して売却活動をしてもらいます。
買主候補が現れたら売買価額などの条件を交渉します。
STEP4 売買契約を締結する
条件が整ったら不動産の売買契約を締結します。
STEP5 決済する
予定された日に決済を行い、通常はその日に所有権の移転登記を行います。
決済時、売却代金から固定資産税の清算を行って残金は残ローンの支払いにまわされるのが一般的です。
ただし売主が引っ越しをする場合、引越し費用として30万円程度出してもらえるケースもあります。
STEP6 残ローンを支払う
売却後は残ったローンを払う必要があります。任意売却の場合、分割払いが認められるケースも多いので、保証会社などと話し合ってみましょう。
離婚する場合やローン返済が苦しい場合、不動産投資を打ち切りたい場合など、オーバーローンかどうか調査しなければならない場面は意外と多いものです。迷われた場合にはお気軽に弁護士までご相談ください。
