賃貸借契約を更新する際、貸主側から「更新料」を請求できる場合とできない場合があります。更新料を巡るトラブルもよく起こるので、賃貸オーナーの立場として更新料について正しく理解しておきましょう。
以下では更新料を請求できる場合とできない場合、更新料の相場や定め方をご説明します。
賃貸物件のオーナー様はぜひ参考にしてみてください。
1.更新料とは
更新料とは、契約期間が満了しても契約を更新する場合、賃借人が賃貸人へ支払うお金です。
法律上、当然に発生するものではなく貸主と借主の合意によって生じます。
更新料が生じるのは以下のようなケースです。
- 賃貸借契約の締結時に契約書で「期間満了時に契約を更新する際は、借主は貸主へ賃料○か月分の更新料を支払う」などの条項を定めている
- 契約更新時に貸主と借主があらためて話し合い、更新料について合意した
更新料の金額は「相当」でなければなりません。賃料の額や契約期間などの諸事情からしてあまりに高額な場合、更新料の規定が無効になる可能性もあります。
更新料を請求できるかどうかは「合意更新」か「法定更新」かによっても変わるので、以下でそれぞれについてみてみましょう。
2.合意更新の場合
合意更新とは、借主と貸主が話し合い合意して契約を更新することです。
合意更新の場合、契約書に更新料の規定があれば貸主は借主へ更新料を請求できます。
一方、以下のような場合には合意更新であっても更新料を請求できません。
- 契約で更新料について定めておらず、合意時に借主が更新料の支払いに応じなかった
- 更新料の金額が高額に過ぎる
契約更新時に更新料を払ってもらいたい場合には、契約書において更新料の金額や支払い義務について定めておきましょう。
3.法定更新の場合
法定更新とは、法律の規定によって当然に賃貸借契約が更新されることです。
以下のような場合に法定更新されます。
- 契約期間満了の6か月前までに大家が更新しない旨の通知をしなかった（建物賃貸借）
- 契約期間満了後も借主が物件を利用し、大家が異議を出さなかった（建物賃貸借）
- 土地上に建物が建っていて借主が地主へ更新請求した（借地契約）
- 土地上に建物が建っていて契約期間満了後も借主が土地利用を続けている（借地契約）
法定更新の場合、契約書に更新料の定めがあっても必ずしも適用されません。更新料の規定は合意更新のみを対象としているケースがあるためです。
契約書において「法定更新の場合でも更新料が発生する」と書かれていれば、貸主は借主へ更新料を請求できますが、合意更新を前提とした記載になっていると請求できません。
法定更新の際にも更新料を請求したいなら、契約書に「法定更新の場合でも更新料を請求できる」と明示しておきましょう。
4.更新料の金額や相場、計算方法
賃貸借契約で更新料を定めるとき、単に「更新料が発生する」とだけ書いていると具体的にいくらを請求できるのかがわかりません。
更新料については、具体的な金額を定めるか計算方法を明示しましょう。
更新料の金額は相当な範囲内であれば借主と貸主の話し合いによって自由に定められますが、およその相場は以下のとおりです。
- 建物賃貸借の場合…家賃の1～2か月分
- 土地賃貸借の場合…更地価格の3％、借地権価格の5％、年間地代額の4～8年分程度
ただし地域や物件の状況、当事者の関係性などによっても適切な金額は異なります。上記を参考にして、当事者同士で話し合って納得できる金額を定めましょう。
賃貸物件の更新料を巡っては、借主と貸主の間でトラブルになるケースがよくあります。対応に迷われたときには、お気軽に弁護士へご相談ください。
