土地や建物を賃貸している場合、期間が満了しても契約関係を終了できるわけではありません。多くの場合、賃借人が希望すると契約が継続します。
貸主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要です。
今回は賃貸借契約の更新拒絶が認められるための「正当事由」とはどういったものか、判断基準も交えて解説します。
1.賃貸借契約は継続が原則
土地や建物の賃貸借契約を締結する際には、期間を定めるのが一般的です。
ただ期間が満了したからといって、契約が終了するとは限りません。
通常の借地借家契約の場合（定期賃貸借契約でない場合）には、契約期間の満了後も以前と同一の条件で更新されるのが原則となります。
借主側からの退去申出は比較的簡単に認められますが、貸主側からの更新拒絶には「正当事由」が必要だからです。
2.正当事由とは
正当事由とは、賃貸借契約を終わらせざるを得ない正当な理由をいいます。
賃貸借契約において、借主は居住場所や営業場所として物件を利用しているケースが多く、貸主から一方的に更新を拒否されると大きな不利益を受ける可能性が高まります。
そこで借主は借地借家法によって強く保護されており、貸主からの更新拒絶は厳しく制限されているのです。
貸主が更新を拒絶するために正当事由を要するのは、借主保護のためといえるでしょう。
ただし正当事由が必要なのは、借主に債務不履行がない場合です。
長期にわたる家賃不払いなどの責任があれば、貸主側から賃貸借契約を解除できます。
3.正当事由の判断基準
貸主側に正当事由が認められやすいのは、以下のような場合です。
- 貸主が物件を自分で使う必要性が高い
貸主に他に住む場所がなく、どうしても貸している物件に住む必要がある場合などです。
- 建物が老朽化していて建て替えが必要
建物の老朽化が進み、そのまま放置すると倒壊の危険などがあって建て替えなければならない場合です。
- 借主に他に使える物件がある
借主に他に使える物件があると保護の必要性が小さくなるので、正当事由が認められやすくなります。
- 借主があまり物件を利用していない
借主が積極的に物件を利用していない場合、契約を更新する必要性が低いので正当事由が認められやすくなります。
4.正当事由を補完する立退料
賃貸借契約を終了させる場合、正当事由を補完する材料として「立退料」の支払いが行われるのが一般的です。
立退料とは、貸主が賃貸借契約の更新を拒否するため、借主へ支払うお金です。裁判例でも、貸主に一定の立退料の支払いを命じて更新拒絶を認めるものが多数存在します。
ただ立退料され払えば更新拒絶の正当事由が認められるわけではありません。
立退料はあくまで「正当事由を補完する材料」であり、そもそも正当事由がなければ立退料を払っても更新を拒否できないので注意しましょう。
なお当事者間で話し合って契約を終了させる場合には、厳密に正当事由の有無を判断する必要はありません。貸主と借主の双方が納得すれば、契約を終了させられます。
5.立ち退き交渉は弁護士へお任せください
賃貸借契約の更新を拒絶したり解約したりする際には、借主と交渉しなければなりません。その際、相手から立ち退きを拒否されたり高額な立退料を要求されたりしてトラブルになる事例が多々あります。
弁護士が代理で交渉すれば、法的な観点から相手を説得できます。有利な条件でスムーズに契約を終了しやすくなりますし、ご自身で対応しなくて良いので手間やストレスも軽減できるでしょう。
秋山慎太郎総合法律事務所では不動産オーナー様へのサポートに力を入れています。
千葉県で更新拒絶や立ち退き交渉に関してお悩みのある不動産オーナー様は、お気軽にご相談ください。
